Хахук Бэла Адамовна

Статьи автора

Построение качественной модели оценки кадастровой стоимости недвижимости

Номер 2 от 25.06.2021

 В статье пристальное внимание направлено на формирование кадастровой стоимости, законодательно утвержденной в качестве налогооблагаемой базы для объектов недвижимости, в основе расчета которой лежит теория подбора и построения моделей кадастровой оценки, иными словами, теория моделирования оценки. Данное исследование нацелено на анализ ключевых положений основ производства и совершенствования действующей системы кадастровой оценки с акцентом на особенности этапа выбора и построения качественной модели оценки в рамках производства государственной кадастровой оценки. Метод статистического (регрессионного) анализа в исследовании представлен как наиболее перспективный метод массовой оценки недвижимости. В рамках отбора ценообразующих факторов при регрессионном моделировании установлено, что доминирующим фактором является местоположение. Для проверки корреляционной зависимости на рынке земельных участков использованы данные, полученные по нескольким муниципальным образованиям Краснодарского края. В результате исследования для г. Армавир сформированы три вида модели: аддитивная, мультипликативная и экспоненциальная, — которые хорошо аппроксимируют результат. Они могут быть использованы в моделировании кадастровой стоимости, хотя каждая имеет свою специфику. Вместе с тем на практике качество полученной модели расчета кадастровой стоимости может быть оценено по нескольким параметрам, в частности, по числу инициируемых гражданами и юридическими лицами процедур оспаривания утвержденных результатов государственной кадастровой оценки в отношении принадлежащих им объектов недвижимого имущества.

 

 

 

1537 18

Учет социально-экономических показателей при моделировании кадастровой стоимости земли в муниципальных районах

Номер 4 от 13.12.2021

Проблема совершенствования моделирования кадастровой оценки с использованием методов корреляционно-регрессионного анализа не теряет своей актуальности в силу разных причин, одной из которых является трудность подбора обоснованных ценообразующих факторов рыночной стоимости земли для условий малоактивного рынка поселений в муниципальных районах. Для совокупности населенных пунктов, объединенных в одну оценочную группу, остается также проблемой разработка модели кадастровой оценки с учетом таких параметров, которые были бы не только связаны с их геолокацией, физической, технической и эксплуатационной особенностью, но могли бы также учесть влияние социально-экономического окружения на смоделированную стоимость объектов оценки, что впоследствии сократило бы вероятность возникновения ошибок и число случаев оспаривания кадастровой стоимости. В данном исследовании рассмотрены ценовые особенности рынка недвижимости поселений, проведена их группировка, проанализированы возможности применения социально-экономических факторов, позволяющих добиться сокращения погрешностей при построении модели кадастровой стоимости земли. При отборе ценообразующих факторов применяется корреляционно-регрессионный метод; определяются коэффициенты парной корреляции и показатель их сравнительной значимости; осуществляется проверка их на мультиколлинеарность. В исследовании также показано, что набор конкретных социально-экономических факторов является непостоянным и зависит от изменений в макроэкономической ситуации. Применительно к Краснодарскому краю в 2020 г. значимыми факторами для модели расчета кадастровой стоимости земель для сформированных групп поселений муниципальных районов стали показатели уровня развития малого и среднего предпринимательства и численность постоянного населения.

 

 

1133 13